Mangel ved boligkjøp: Hva kan kjøper kreve?

Innledning

Å kjøpe bolig er for mange den største investeringen de gjør i løpet av livet. Derfor kan det få store økonomiske og praktiske konsekvenser dersom boligen ikke er slik man hadde grunn til å forvente. Oppdager du feil, skader eller andre avvik etter overtakelsen, kan du i en del tilfeller ha krav mot selger. Denne artikkelen gir en oversikt over når det foreligger en «mangel» etter avhendingsloven, hvilke krav som stilles til reklamasjon, og hvilke krav (misligholdsbeføyelser) du kan gjøre gjeldende.

Når foreligger det en mangel ved boligkjøp?

Utgangspunktet er at boligen skal svare til det som er avtalt mellom partene. Dersom det er avvik mellom avtalt og levert, kan det foreligge en mangel. Mangelsvurderingen er helt sentral, fordi det i praksis er grunnvilkåret for å kunne rette krav mot selger.

Avtalen og avhendingsloven § 3-1

Etter avhendingsloven § 3-1 skal eiendommen ha den kvaliteten, utrustningen og andre egenskaper som følger av avtalen. Avtalegrunnlaget kan blant annet bestå av:

• kjøpekontrakten
• salgsoppgaven
• tilstandsrapport og egenerklæringsskjema
• takst, tegninger og annen dokumentasjon
• opplysninger gitt på visning eller i budrunden

Dersom boligen ikke samsvarer med opplysninger og forutsetninger i dette materialet, kan det foreligge en mangel.

«Solgt som den er» – hva betyr det i praksis?

Mange boliger selges med «solgt som den er» forbehold eller tilsvarende klausuler. For kjøper kan det gi inntrykk av at man «tar boligen med alle feil» og står uten rettigheter. Slik er det ikke nødvendigvis. Et slikt forbehold innebærer at terskelen for å konstatere mangel ofte blir høyere, men avhendingsloven oppstiller viktige unntak.

Det følger av avhendingsloven § 3-9 (2), at «Solgt som den er» forbehold ikke kan avtales ved forbrukerkjøp. Et slikt forbehold vil da ikke ha noen virkning. Bestemmelsen ble innført som del av reglene om tryggere bolighandel, og trådte i kraft 1. januar 2022. Konsekvensen er at selger ikke lenger kan «skyve risikoen» for skjulte feil over på kjøper gjennom et generelt ansvarsforbehold. Skal selger ta reelle forbehold, må de være konkrete og tilstrekkelig spesifiserte til at de faktisk kan påvirke kjøpers vurdering, ellers skal de heller ikke tillegges vekt.

Unntakene i avhendingsloven § 3-9

Selv om boligen er solgt «som den er», følger det av avhendingsloven § 3-9 at forbeholdet ikke gjelder dersom ett av følgende forhold foreligger:

1. Manglende opplysninger: Selger har unnlatt å gi opplysninger om eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få.
   
   
2. Uriktige opplysninger: Selger har gitt feilaktige opplysninger om eiendommen.
   
   
3. Vesentlig dårligere stand: Eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesum, alder, synlig tilstand og øvrige forhold.

I praksis er det ofte tvist om:

• hva selger «visste eller måtte vite»
• om opplysningene var egnet til å påvirke kjøpet
• hvilke forventninger kjøper kunne ha
• om tilstanden faktisk er «vesentlig» dårligere

Reklamasjon ved boligkjøp - frister og krav til innhold

Selv om det foreligger en mangel, kan du miste retten til å gjøre kravet gjeldende dersom du ikke reklamerer korrekt og innen fristene.

Hva betyr det å reklamere?

Å reklamere betyr at du gir selger beskjed om at du mener det foreligger en mangel, og at du kan komme til å gjøre krav gjeldende. Reklamasjonen bør være skriftlig (e-post er normalt tilstrekkelig), slik at du kan dokumentere:

• når du reklamerte
• hva du reklamerte over
• at reklamasjonen faktisk ble sendt og mottatt

Slik bør en reklamasjon utformes

En reklamasjon bør som minimum inneholde:

• en beskrivelse av hva som er feil/skade/avvik
• når og hvordan forholdet ble oppdaget
• en tydelig melding om at forholdet reklameres over
• at du forbeholder deg retten til å gjøre gjeldende krav om prisavslag, retting, erstatning mv.

Det er ikke alltid nødvendig å tallfeste kravet med en gang, særlig hvis du fortsatt innhenter fagkyndige vurderinger. Det viktige er at selger får tydelig beskjed om at du mener det foreligger et kontraktsbrudd.

Relativ og absolutt reklamasjonsfrist

Reklamasjonsreglene opererer normalt med:

• en relativ frist: reklamasjon må skje «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen
• en absolutt frist: reklamasjon må uansett skje innen en ytre tidsgrense (typisk regnet fra overtakelsen)

I forbrukerforhold legger avhendingsloven til grunn at reklamasjon innen to måneder etter at kjøper oppdaget mangelen, alltid skal anses å være innen rimelig tid. Den absolutte fristen er som hovedregel fem år fra overtakelsen. I andre kontraktsforhold kan den absolutte fristen være kortere.

Begge fristene må overholdes. Hvis du er i tvil, er det som regel bedre å reklamere tidlig og heller presisere/utdype senere.

Hvilke krav kan kjøper rette mot selger ved mangel? (misligholdsbeføyelser)

Når det foreligger en mangel og det er reklamert rettidig, kan kjøper som utgangspunkt gjøre gjeldende ett eller flere krav. Disse kalles gjerne misligholdsbeføyelser.

Retting

Retting innebærer at selgeren utbedrer mangelen. I boligkjøp kan dette være aktuelt ved konkrete feil som lar seg reparere (for eksempel utbedring av lekkasje, drenering, fuktproblem eller elektriske avvik).

I praksis vil spørsmålet ofte være:

• om retting er teknisk mulig
• om retting kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe
• hvordan retting skal gjennomføres og dokumenteres

Prisavslag

Prisavslag er en vanlig beføyelse og innebærer at kjøpesummen settes ned for å reflektere mangelen. Utmålingen kan være krevende, og bygger gjerne på en vurdering av:

• hvilken verdireduksjon mangelen representerer
• eventuelt kostnader til utbedring
• sammenhengen mellom mangelen og markedsverdi

Heving

Heving betyr at kjøpet går tilbake: kjøper leverer boligen tilbake og får kjøpesummen tilbake (med nødvendige oppgjørsposter). Heving forutsetter normalt et vesentlig kontraktsbrudd, og terskelen er høy.

Heving kan være aktuelt der mangelen er alvorlig, vanskelig å utbedre, og der kjøper med rimelighet ikke kan forventes å bli stående ved avtalen.

Erstatning

Erstatning kan gi dekning for økonomisk tap som følge av mangelen, for eksempel:

• utgifter til sakkyndig bistand
• nødvendige utbedringskostnader
• alternative boutgifter i en periode
• andre dokumenterbare økonomiske tap

For å få erstatning kreves det også et ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og den erstatningsberettigede har oppfylt tapsbegrensningsplikten.

Praktiske råd dersom du oppdager en mulig mangel

Dersom du mistenker at noe er galt ved boligen, kan følgende tiltak være hensiktsmessige:

1. Dokumenter forholdet
   Ta bilder og/eller video, noter datoer og hva som er observert.
   
   
2. Innhent fagkyndig vurdering
   Kontakt relevant fagperson – for eksempel takstmann, byggmester, rørlegger eller elektriker – for å få en uavhengig vurdering av årsak, omfang og kostnader.
   
   
3. Reklamer skriftlig så tidlig som mulig
   Send en kort, skriftlig reklamasjon til selger (og eventuelt megler) så snart du har mistanke om at det foreligger en mangel. Vær tydelig på at du reklamerer, selv om du ennå ikke kjenner alle detaljer.
   
   
4. Ta vare på all dokumentasjon
   Lagre rapporter, fakturaer, e-poster, SMS-er og annen kommunikasjon. God dokumentasjon kan være avgjørende ved en senere tvist, eller dersom saken bringes inn for domstolene.
   
   
5. Vurder profesjonell bistand
   Ved større eller kompliserte forhold kan det være aktuelt å rådføre seg med advokat.

Oppsummering - tre hovedspørsmål ved reklamasjon etter boligkjøp

Reklamasjon ved boligkjøp handler i stor grad om tre spørsmål:

1. Foreligger det en mangel?
2. Har du reklamert riktig og i tide?
3. Hvilke krav kan du gjøre gjeldende?

Selv om boligen er kjøpt «som den er», kan selger likevel være ansvarlig ved manglende eller uriktige opplysninger, eller dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med.

Denne artikkelen gir en generell oversikt. I konkrete saker vil detaljene i avtalegrunnlaget, den tekniske dokumentasjonen og de faktiske omstendighetene ofte være avgjørende. Er du i tvil om dine rettigheter eller hvordan du bør gå frem i en konkret sak, kan det være fornuftig å innhente en juridisk vurdering før du tar neste skritt.