Hvor lenge varer en byggetillatelse? Ny Høyesterettsdom gir svar

Hva handler saken om?

Mange tiltakshavere og utbyggere lurer på hvor lenge en byggetillatelse faktisk “varer” dersom byggeprosjektet trekker ut i tid. Dette spørsmålet har nå fått et tydeligere svar gjennom en fersk avgjørelse fra Høyesterett (HR-2025-01840-A). Saken gjaldt en privatperson som over mange år bygget på egen eiendom, og som etter lang tid med veldig begrenset fremdrift fikk pålegg fra kommunen om å tilbakeføre tomten. Kommunen mente at byggetillatelsen var falt bort fordi arbeidet hadde vært innstilt i mer enn to år.

De viktigste punktene fra dommen

1. Ingen krav om ferdigstillelse innen “rimelig tid”

Høyesterett slår fast at det ikke kan tolkes inn i loven at byggetiltak må være ferdigstilt innen en skjønnsmessig frist, såkalt «rimelig tid». Det avgjørende er ikke hvor lang tid prosjektet tar, men om det har vært reell fremdrift.

2. Toårsregelen gjelder – men kun for sammenhengende perioder

Tillatelsen faller kun bort dersom byggearbeidet har vært innstilt sammenhengende i mer enn to år. Det er ikke adgang til å legge sammen flere perioder med stillstand.

3. Reell fremdrift må dokumenteres

For å unngå bortfall må det i hver toårsperiode utføres arbeid som gir et faktisk bidrag til prosjektets fremdrift og fullføring. Arbeid som er bagatellmessig eller uten nevneverdig betydning for tiltaket som helhet, er ikke tilstrekkelig til å hindre at tiltaket regnes som innstilt.

4. Forutsigbarhet for tiltakshavere

Dommen understreker at tiltakshavere skal kunne forholde seg til klare og forutsigbare regler. Kommunene kan ikke stille strengere krav enn det som følger av loven.

5. Dissens i Høyesterett

To av fem dommere mente at arbeidene i denne saken var for små til å hindre bortfall, men flertallet ga byggherren medhold. Dette viser at det fortsatt kan være nyanser i vurderingen av hva som utgjør “reell fremdrift”.

Praktiske konsekvenser

For privatpersoner og virksomheter:

Det er tilstrekkelig å kunne vise til reell fremdrift i løpet av hver toårsperiode, selv om prosjektet tar lang tid. Dette gir større fleksibilitet for dem som bygger på egen hånd eller har prosjekter som av ulike grunner trekker ut. Det er ikke innført noen ny frist for ferdigstillelse – det avgjørende er om det har vært sammenhengende stillstand i over to år.

For kommuner:

Kommunene kan ikke ilegge tvangsmulkt eller kreve tilbakeføring med mindre det er klart at arbeidet har vært innstilt i mer enn to år sammenhengende. Dette begrenser kommunens adgang til å gripe inn mot langvarige prosjekter.

For lovgiver:

Dommen aktualiserer spørsmålet om det er behov for lovendring som etablerer en overordnet frist for ferdigstillelse av byggetiltak.

Oppsummering og råd